昨日有三组数据值得关注。

    其一是根据统计数字，北京市截至11月中旬，未销售的供应量超过34万套，按照规模是全国第一位的；

    其二是国家统计局公布今年1-10月的商品房销售中，无论是销售面积还是销售额，北京的降幅都是最大的；

    其三是在房地产投资中，北京是全国唯一一个投资下降的地区

    2005-2006年上海是楼市调控重灾区，2007年深圳是楼市调控的重灾区，从1-10月的数据看出，2008年北京是楼市衰退的重灾区。

    广州11月12日公告暂停“限价房”。

    “限价房”自诞生，就口水不断，旨在平抑房价的“限价房”不仅从2006年推出后没有起到平抑房价的作用，而且还惹来很多争议，巨大的财政补贴、地价补贴究竟便宜了谁都不知道。

    作为全国最大的“限价房”建设两个城市广州及北京，自然也成为试验品。

    广州从去年至今，在面临房价快速下降的过程中，首先出现“限价房”土地挂牌无人问津，令政府及开发商处于十分尴尬的境地，其次由于房价下跌超过25%，而限价房定价在“比周边便宜15%”，令“限价房”和商品房出现倒挂，“限价房”跌破商品房价格，自然限价房的市场定位一定出现无人问津，土地出现闲置。

    天津的情况也是如此，在“限价房”周边区域，商品房降价跌破周边“限价房”价格，接近经济适用房价格，也对“限价房”政策起到警钟作用。

     应对当前中国出现的新的经济形势的变化，中央政府在11月底召开“中央经济工作会议”，相信这是更大范围的“救市”政策会议。

    目前的中小企业倒闭潮、欠薪潮、企业利润大幅减少、消费严重萎缩、写字楼的退租潮、裁员潮等，种种迹象都表明目前的房地产在整个经济大潮的减速中不可能“独善其身”，“量价齐跌”已经重创整个行业，新出台的财政部的救市措施证明完全失效，就足以表明这已经不是房地产层面的问题，而是经济是否“硬着陆”的问题，多次减息表明，货币政策已经失效，只有财政政策才是最后的救市机会，而且是累计的政策效力才有力度。

     房地产从2008年的客户观望，到2009年很可能出现需求减退，开发企业项目停工烂尾，这也是整体经济的缩影，所以，对于更大范围和更大力度的救市，11月底的“中央经济工作会议”绝对值得业社会各行业内期盼和等待，看看“企业减税及居民减税”的力度和消费的积极性如何恢复。

     不论是否争执，各地都在紧锣密鼓地出台新政，但是和预期相反，新政“曲高和寡”，买房人并不买账。

     最近几天和各地的售楼处都联系了一下，也看了看最近一周的销售套数，扣除保障性住房的销售，实际上每日各地销售量并没有增加。买房人疑虑并未打消，他们首要关注的仍旧是自己的资产是否会因为未来价格下跌而缩水。

     实际上如我们所料，买房人对于房价下跌的预期早已形成，在投资和消费的双重属性中，买房人更是受到投资气氛的影响，对未来的前景看淡，对房价的走势观望，这就是为什么新政出台后，虽然市场上咨询、看房量短期增加，但是销售量却没有增加的原因。

     目前各地新政频出，有些城市最高已经达到房价10%的补贴减免，但是由于房价的调整幅度远超过10%，所以买房人仍旧继续等到后续的政策出台。不过，从目前的情形来看，“取消第二套门槛”几乎已经不可能，能买得起的人没有兴趣买房，自然成交量就徘徊不前。

    楼市的救市政策目前各地都在加紧拟定中，对于救市的思路都大同小异，在央行总体信贷紧缩的大背景下，财政能够使用的手段空间非常有限。在政府看来，鼓励“二套”即放松“第二套”房贷的限制无异于等于鼓励炒房，因此对于“第二套”眼下看放松是非常渺茫的，各地可以使用的地方财政补贴无非是减免契税、个人所得税、土地增值税、营业税等，在目前买房人预期房价大降价的背景下，政府财政减免的力度都无法尽快见效。

    实际上十月起的全国本轮房地产市场的降价的诱因，是从2005年开始的宏观调控效力与世界范围的金融危机投资信心影响的叠加，一方面限制开发商使用银行贷款购地、扩张，另外一方面也堵住了开发商IPO融资扩张，加上银行必须见到项目结构封顶才能给开发商放款，导致整个行业从“流动性泛滥”到“流动性紧缺”的局面，令行业在2008年资金缺口巨大，开发商只有通过销售回款这一个途径才能弥补资金缺口。

    在这种情况下，适当放松信贷调控，放松银行对地产行业的银根就显得尤为重要，这不亚于开闸放水。

    现在买房人客户根本不给开发商卖房人解释的机会，上来就问你的房子多少折扣？多少钱？对于房产的品质、园林、装修等美轮美奂的附加值全然不理，只做价格简单数字比较。见了银行的朋友也吐苦水：开发商不卖房，现在银行都没有按揭做！很多人要对面对市场的严酷之现状，但是很多开发商总是对后市心存幻想，无论政府出台什么新政，都希望房价涨一涨。不过现实是客户相当理性，第一客户对房价的下降心理预期已经形成，第二一个片区内总有开发商实力不强在降价打折，第三明年自己的购买力如何都不知道。

    因此事实上新政出台后虽然利好，但是却没有给市场成交量带来，“叫好不叫座”是预料中的。

    好在现在降价还可以卖房，从目前的市场气氛来看，降价是必然之选，降价出售快速回笼资金，而且降价也不要羞羞答答，一次过降到位客户才会买账，否则就是给其他项目做嫁衣裳，被别人做价格参照物，我周六日连续盯售楼处，发现客户都懂得判断“什么是价格到底了”。一方面小业主在二手房市场减价出售影响一手房定价，另一方面更多降价项目在出现，开发商要想双线作战的难度极高。

    周五参加《新地产》的金融年会，主编张文豪特别安排了一场房地产服务行业（包括代理行及广告公司）的论坛，想了解从代理行业来看未来的房地产趋势的预测。

    不想从第一个发言起，论坛整个的调性就是代理行业冬天，而且是刚刚来临。

    我印象中这是2008年代理行业和广告公司到场最齐的聚会了，从论坛的发言看出，不单单是开发商受到市场成交量萎缩的影响，而服务行业的影响也首当其冲。各家公司均在调整经营思路、减少成本、压缩规模来适应当前的市场变化，以求可以顺利度过冬天见到春天来临。

央视新闻频道《新闻会客厅》

......在北京之前也出现过这种小规模的团购，但是人数不多，没有像邹先生这么大，也出现了一些这种号召个人集资建房，但是我个人观点，房产这种商品不是一种普通的商品，它的这种商品和我们一般用到的消费品，汽车或者是电器是不同，它有消费和投资的双重属性，特别是房产的这种消费我觉得是有个人偏好的，比如朝向、景观，还有户型，包括一些楼层的高低。我们一般讲在这个世界上没有两套完全一样的房子，所以万人购房能够在一起能够把大家的个人偏好汇集起来，统一，我认为这个是比较难的事情。我个人觉得在操作起来，其实就我的经验，这些消费者很难在一个时间，某一个项目或不同的项目能达成一致。

    周三晚上预料中的财政部版本的“救市政策”终于出台，不过相比传闻中的政策，此次政策还是要少的多，并没有市场预期中的政策组合，值得关注的是：

1、对购房人购买“第二套住房”利率上浮首付比例上调的调控政策并未松绑；

2、总体来讲，期望中的二手房交易过程中的营业税、个人所得税减免没有出台，而部分地方城市已经宣布大幅减免，财政部的减免效果大打折扣；

3、总体来讲，契税、印花税、土地增值税及其他相关税费利率变动后的总体影响不超过3％，相比楼市降价折扣来讲差距过大显而易见，买房人更期待降价的直接实惠；

4、再上市缴税门槛未能从5年降为2年，或取消；

5、对开发商的贷款政策未见松动，继续从紧；

6、官方首次公开正式表态支持认可地方政府的救市举措，并鼓励进一步的救市行动。

期待中未出台的救市政策：

1、取消限外政策，鼓励境外个人、机构购房；

    面对当前楼市，各城市很多小业主不知所措，最容易做的救市对楼市的观望，看看楼市走势如何。在北京，持有两套以上的住房的人大有人在，除了自己住以外，另外的房产或租或空置等待升值，面对当下楼市，小业主无论是否有贷款是否有支付能力，并不急于减价。

    但是对于后市的走势，业内是相当的一致，就是2009年或更长的时间，楼市都将在低位（价位、成交量）徘徊，不会有更快更激进的起色，这就像股市已经过了6000多点后的回调，现在或许是4000点，那么持仓的小业主该如何选择呢。