共有人擅卖房产 购房者索赔定金
深圳中原工商铺法律部法律助理 谢萍（摘自深圳特区报）
基本案情:
原告（被上诉人）：王某
被告（上诉人）：李某
被告：张某
第三人：深圳市某房地产经纪有限公司（简称某经纪公司）
2006年11月21日，原告王某（买方）、被告李某（卖方）与第三人某经纪公司（经纪方）签订了《房屋转让合同》，合同约定：买卖双方同意通过经纪方出售及购入深圳某花园11层F房产，该套物业成交价格为人民币80万元；其中定金人民币5万元在签署合同的当日交付，其他人民币75万元作为第二部分楼款通过银行按揭付款；如买方不能履行本合同，则已付定金由卖方没收，但买方不得向卖方进一步追究责任或者要求赔偿损失。
在《房屋转让合同》中，卖方一栏处注明了卖方是被告李某和张某两人，并注明了李某是卖方的代理人/代表人，且合同备注4注明了“鉴于买卖双方各有权利人未到场，代表人负责全权责任，买方过户时需增加权利人，卖方不得异议”，而合同卖方落款处仅有被告李某一人的签名。在签订合同当天，原告莫某某将定金人民币5万元交付给出被告李某，被告签收后将定金托管于第三人某经纪公司处，至今一直未取回。因涉案房屋系被告李某及张某共同所有，而被告张某并未授权李某出售该房屋，且事后也明确表示不同意出售，《房屋转让合同》因而无法履行。
原告认为双方签订的《房屋转让合同》合法有效，两被告在签订后不同意履行出售房屋的义务，构成违约，应当承担返还定金的违约责任。两被告则认为李某未经张某同意擅自出售共有房屋属于无权处分，《房屋转让合同》因此无效，两被告无须就无效合同的不履行承担违约责任。原、被告双方由此发生纠纷，原告诉至法院，请求判令两被告连带双倍返还定金人民币10万元。
法院判决:
判决被告李某应向原告王某返还购房定金人民币5万元，并赔偿一倍购房定
人民币5万元；驳回原告要求被告张某共同承担本案民事责任的诉讼请求。
判决理由:
李某的无权处分行为无效，但无权处分行为无效并不必然导致当事人签订的 《房屋转让合同》无效。因为处分人无权处分只应对标的物的物权能否发生变动产生影响，而不能决定合同是否有效，合同仅是物权变动的原因而已。合同的效力应当取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。
由于涉案房屋的共有权利人张某并未在合同中签名，其不是合同的一方当事人，根据合同相对性原则，原告要求被告张某共同承担本案民事责任缺乏法律依据，法院不予支持。
本案焦点:
1、物权变动的原因不同于物权变动的结果。处分人无权处分只对物权能否发生变动产生影响，而不能决定合同是否有效
2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”上述法律规定确立了“物权变动与原因行为的区分原则”，即物权变动的原因不同于物权变动的结果。为处分物而签订的合同是标的物的物权发生变动的原因，物权能否发生变动则属于物权变动的结果。处分人无权处分只应对标的物的物权能否发生变动产生影响，而不能决定合同是否有效。
物权变动原因与结果的区别源于民法理论上有关负担行为与处分行为的区别。就负担行为与处分行为的区分而言，负担行为仅仅是设定请求权的法律行为，行为本身并不导致既有权利发生变化，而处分行为则是直接导致既有权利的内容变更、转移、设定负担或者消灭的法律行为。新本案所涉房屋转让，负担行为表现为房屋转让合同，是债权债务发生的原因，处分行为表现为房屋过户登记，是房屋转让合同履行的结果，导致房屋所有权转移。处分行为的有效是以处分人具有处分权为要件，而负担行为不以负担义务人具有处分权为有效条件。
2、合同有效是合同履行的前提，但有效的合同未必都能够得以履行；合同能否履行，涉及的是当事人是否违约的问题
对于无权处分他人之物的合同，仅涉及合同能否履行以及合同相对人能否实现合同履行结果而取得标的物所有权，而与合同本身的效力无关。合同是否有效，在签订之日就已确定，而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力合同的效力是独立存在的。合同有效是合同履行的前提，但有效的合同未必都可以或者得以履行。合同能否改造及是否履行，涉及的是当事人是否违约的问题。如果负担有履行义务的一方当事人因为事实方面的原因、法律方面的原因或者履行成本方面的原因而不能履行合同或者不适宜履行合同，则应当承担违约责任。
综上，无权处分无效是指处分行为无效而非合同（负担行为）无效，合同的效力应当取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因，而非取决于合同能否履行。将物权变动原因与结果以及合同不能履行与无效加以区分的实践意义就在于保护善意相对人的履行利益，保障整个交易秩序。
