什么是什么是金九银十？

这是说的商业企业，一般商场等9月销售额是一年中最大的，10月次之。所以说金九银十。“金九银十”实际上首先是一个时间的概念，在时间上因为九月份和十月份秋高气爽，开始进入秋天，按照人的消费心理，在花钱方面，投资方面心情有所冲动，这个我在零售业做多年，感觉非常明显，只要进入到秋天，特别是冬季，特别是临近两节，家庭消费明显增加，首先是一个时间概念。

另外就是在房地产行业方面，很多的楼盘都会选在九月份，十月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，所以构成一个相比于其他月份的比较高的购买，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份，这就是一个“金九银十”的现象。

去年金九银十就已作古

不过，金九银十去年已经作古。去年深圳8月，各银行集中发力上演自编自导的“严审一手楼、叫停二手楼个贷”的恶作剧导致深圳楼市所谓的“金九银十”即刻化成了泡影，楼市火暴威力顿时骤减。受害的不单是
深圳楼市的豪宅战线，银行也随之减半了其地产业务的收入，用“两败俱伤”来形容银行和地产的关系再恰当不过了。 

较高的房价水平和近期宏观调控的持续作用，使得深圳商品房交易的“金九银十”2007年难现。根据去年9月初成交数据，全市新房成交量继续下跌，日均只有100套新房成交；而深圳房地产研究中心当时发布的统计数据显示，刚刚过去的8月，深圳住宅销售面积33.83万平方米，环比7月下降30.93%，已成为2007年以来销售规模的最低谷。

“惊”九“阴”十迫降

而如今，新一年的金九银十即将到来。那么，金九银十的火爆场面还能呈现吗？笔者认为可以套用一句歌词回答：这个基本上很难。在银根再次紧缩和行业政策预期作用下，深圳楼市在步入9月后不可能重现“金九银十”的销售旺季，释放压抑已久的成交量即将成为泡影。从总体行情来看，市场上浓厚的观望气氛仍将延续。或许，一个“惊”九“阴”十迫降楼市。

种种怪现象“惊”现——

地产豪门大甩卖“降价潮”再起——万科的降价首先是引发了市场新一轮的骚动，目前还没有楼盘大面积跟风降价，不过降价后热销的示范效应，可能会刺激一些楼盘采取同样的方式处理“尾货”。

与此同时，此番降价可能会再度给买家的心理造成冲击，让打算入市的买家再度陷入观望和等待之中。对于房价而言，回归是一个漫长的过程，其间会有许多标杆性的事件来记录每一个阶段。日前，万科、星河湾等品牌开发商相继策划了类似的标志性事件。以深圳、东莞为代表的今年第一轮珠三角楼价普降潮中，众多开发商七折、八折的促销力度。万科在深圳乃至东莞新一轮的降价，必定成为僵持了几个月的珠三角楼市二度降价的导火线。

银行的克星“断供潮”蔓延成灾——对自住型购房者而言，三年五载内的房价波动跟他们不相干；月供压力能否承受，在买房之初即已确定，房价涨跌和还贷能力无关。房价涨了也不能卷铺盖搬走住在街上，房价跌了也不会“断供”跟自己的家划清界限。自住型房子本无所谓投资概念，为房价波动而“断供”的相当少见。眼下部分人叫嚷着“断供”，只能证明他们原先在炒楼，而财产、工作、收入“三无”的人能炒楼，只能证明在房价发烧的时候银行房贷门槛太松。

在“断供”现象中，中国银行深圳分行“个贷坏账率约0.5%，比去年上升了0.3%，翻了一倍还多”，这0.5%是在强调问题很严重。但很多人都记得，不久前曾有个类似的消息相当惊悚：“深圳千亿房贷‘断供’”，而此后当地银行人士直斥荒唐，称深圳房贷余额2200多亿元，不良率仅0.67%，这0.67%被用以说明坏账只是“毛毛雨”。0.5%值得忧虑，0.67%不算问题？严重的标准在哪里？深圳银监局有没有官方的、最新的坏账统计？退一万步说，就算个贷坏账率确实蹿了上去，但如“断供”专题描述，深圳楼市最热时，银行普遍接受违规的一成首付甚至零首付，那眼下银行凭什么不为自己配合炒房的行为负责？

“退房潮”严重灼伤楼市——今年以来，消费者持币观望的气氛日渐浓厚。开发商为了缓解资金危机，开始采取各种促销办法。这种促销手段虽然在一定程度上促成了一部分意向购房客户的成交速度，同时也激发了那些已订房的购房者萌生退房之念，而且促销力度越大，已购房者退房的行动就越强烈。

在银根日益收紧、资金链普遍趋紧的大背景下，退房对于开发商而言，无疑是雪上加霜，开发商是不会轻易接受退房的，而最坏的结果是补偿差价。

房产中介上演“关闭潮”——自去年以来，楼市持续走低，房价下跌成交量下降，房地产行业俨然进入寒冬。楼市低迷，二手房市场冷清，房地产中介机构被迫减铺裁员，以度过房产市场的严冬。市场有起有跌。现在的成交量，比起高峰时期，跌了好几倍。房地产市场不景气，需要提供（中介）服务的人少了，自然要关掉一些店。

内地楼市宏调持续从紧，不仅开发商命悬一线，中介企业也举步维艰。七八月份中介行业出现整体亏损，不少中介公司必须靠一手代理业务增加收入，维持企业运营。房地产市场要复苏，必须等待大的经济环境好转，最直观的表现，就是股市好转。因为股市一旦好转，不仅标志着大的经济环境改善，被套在股市中的钱也可以拿出来，投入房市之中。

楼市宏观调控迎来“洗牌潮”—— 随着楼市调控步步深入，房地产发展商以及中介行业的整合也进入到白热化状态。

自楼市宏观调控出台以来，交易清淡加上政府对房地产行业（发展商和中介业）的监管力度明显加大，行业波动不断，并购、引资、整合事项层出不穷。此时，无论是发展商还是中介，日子越来越不好过了，业已有的发展商被吞并事件或者中介门店会连着多天出现“零交易”。在这种情况下，资金后援雄厚、发展策略明晰的大型发展商或者中介企业开始进行吞食并购，以进一步扩大自身阵营，中小企业，甚至另外一些知名企业则不得不接受“整编”的命运。

以上种种潮流似一股股阴风，一旦如黄河决堤，后果将一发不可收拾。

扑朔迷离的行业大环境下，房地产未来发展的机会在哪里？企业如何应对新的挑战?市场将走向何方?消费者和生产者，市场的买和卖，永远是一对矛盾。光有卖者发财，买者都穷，市场是撑不住的，所以良性的循环是前期的条件。我们可以在经济调整期间，通过技术创新和内部整改，及时拿出措施来改变。

在宏观经济和宏观调控没有大的变化的背景下，金九银十的繁荣程度取决于开发商和消费者的博弈。如果开发商的营销手段能“忽悠”住消费者，且产品价格具有很大的诱惑力，“金九银十”将十分明显，开发商的压力将得到一定缓解。如果消费者防“忽悠”能力很强，立场十分坚定，坚持持币观望态度，“金九银十”仅会有所体现，开发商的日子一如往常一样难熬。

但是，即使今年出现所谓的“金九银十”，也并不预示着深圳房地产将回暖，今年仍是深圳房地产市场的调整年。