很高兴被‘二手房部落’邀稿，刊物编辑要求我谈谈工作上的心声，最近我读了一本很好的书；书名《四代香港人》是香港中文大学吕大乐教授的作品，引发我在中原过去及以后要走的路有深刻的感想和反思，就让我在本文和各同事们分享我的感想吧。

作者把香港人分成4代人，并描述不同年代人的特点和之间的关系。这4代人分别是:

第一代：出生在20－30年代，生于战时，由于生活艰难，时局动荡，他们非常珍惜眼前的一切，教育程度不高，家庭为他们的全部，把最好的留给下一代，也尽力为下一代创做条件，有一份其它世代人所没有的平常心。

第二代：出生在40－50年代－战后婴儿。社会开始稳定，到处都是机会，人口膨胀，是一个只要愿意付出就有收获的年代，有能力的更有充足的机会让他们很快就成为独当一面的老板和业内精英。他们自认为对社会贡献良多，并对下一代的能力经常抱怀疑的态度。作者对这一代人的评价是：‘战后婴儿一代人没有担起他们的任务。他们成长于社会提供了很多机会的环境，并享受到各种成果。可是，他们未有真真正正的为下一代提供一个更开放，更公平的环境。上一代人给他们很多发展的空间，战后婴儿却未有对年轻一代表现出同样的包容。’

第三代：出生于60－70年代（我的年代）。‘在香港，30不出头’这是作者对这年代人的总结。在香港，这年代出生的人除了少数人士外，他们仍在遥望将来出头的一天。‘战后婴儿一代’不轻言退，也没有着意为下一代人创做条件，这年代的人只能跟着前人的脚步慢慢前进。

第四代：70－80年代出生。他们生于富裕的环境，但并不等于比上一代更幸福。由于家庭生育观念的变化，家庭平均子女数目下降，形成每一个小孩都有几个成人照顾的状况，第四代人总是无法摆脱父母的监视，对这一代人来说，个性；创新是奢侈品。

作为一个香港人看完这本书真的是深有同感。我自己也有过作者说的想法，觉得现在大学毕业生不懂思考问题，和我们那一代根本没法比。此外在香港很多都是家族或跨国企业和政府机关，历史悠久，发展成熟，但同时这些公司的管理层很多都被家族成员或资深员工牢牢掌控。我身边有同学在这类机构工作，都是按年资升职，但升到了中层（经理到高级经理）就很难再晋升了，但由于香港已经是高度发展的经济体，创业空间不多，而且他们快步入中年，通常都有家庭，一般都没有这个‘胆量’去作新尝试；和转换工作。有时候和同学们聊起来，他们大多数都在事业上没有什么雄心壮志，反正上不去，都是带着一具没有灵魂的躯壳去上班。讽刺的是这类大企业都是我们这一代大学毕业生当年打破头才能挤进去的公司，当年我们称之为‘金饭碗’。看到这种现象，我很为他们难过，吕教授写的太透彻了，他说的都是真实的社会现象。

在国内经济发展很红火，到处都是机会，有点像70－80年代的香港，我们经常接触到离开公司去创业的同事，也有工作不满一年就从业务员跳到分行经理的，也有不到30岁就当上部门总监甚至老总级。但这种高速发展的阶段早晚会过去的，我可不希望上述现象发生在中原，作为公司主要负责人，我要如何带领公司走下去？

我要时刻提醒自己不要有一种‘理所当然’的想法，不要因为自己在公司已经是‘元老级’而觉得无所不知，要多接触前线同事，作决策时要充分考虑和咨询同事的意见。我看到不少例子，一个人在高职位时间长了，会很容易形成一种自我膨胀的意识，包容度下降。又由于公司规模变大了，出于惰性和觉得自己时‘战无不胜’－‘这么多风浪我都过去了，有什么好担心的’。一旦这种意识在心里滋长，人就会变得浮躁，然后困在自己的象牙塔里。由于我看到很多比我出色的朋友都有这种变化，我必须时刻自检，以免不知不觉的堕入这个恶性循环里。

要一家公司发展起来后仍能保持活力；要管理人员做到‘薪火相传’，为下一代提供‘更开放；更公平’的环境，企业文化和公司核心理念是至关重要的。中原的核心理念是无为而治，公司强调与员工分享成果和高透明度管理，这些都是令中原迅速发展的支柱。对我来说，如何在公司规模变大后仍能保持和发扬这些优良传统是我日后工作的重点。一家公司要长时间保持发展，最重要的是员工的新与公司同在，要达到这一点，必须让同事们认为中原是一家让他们发展事业的公司，而不是一个只是上班工作的地方。套用施老板经常引用的一句话：‘企业的面貌是所有员工的意志力的总和’如果员工都只是带着‘躯壳’到中原，我们的前景就可想而知了。此外，公司规模大了，市场成熟了，可以提供的晋升机会肯定会递减，但如果我们可以令员工觉得‘在中原，我们的所有员工都是独立的；受尊重的个体’；让大家都有当家作主的感觉，这样同事们都会愿意在他们岗位发光发热。

我觉得我是很幸运的，作为第三代香港人，我在国内有一个很好的事业发展。一方面国内经济高速发展提供了大量机会，但更重要是在中原这个平台我能有所发挥。在中原，每一个人的成功；特别是管理层，都是通过集体努力所取得的。我会珍惜眼前的成绩，继续和大家一起走我的中原路。

（本文已经在《北京二手房部落》刊发）

圣诞新年又到了，年岁渐长，每逢节日特别容易忆起往年的生活点滴……

时值1995年圣诞节前后的时间，当时我常驻在北京当北京中原的老总。这是我在北京渡过的第二个圣诞节，也是刚好在北京住满一年。90年代中期内地没有什么圣诞气氛，当时的业务还是在艰难推进阶段，我每天的主要工作就是不停去拜访（很多时候是冷访；当时在北京没几个认识中原）开发商。公司只有大概20个同事，大家都抱着‘全民皆兵’的心态，只要力所能及都会主动扑过去帮忙，气氛还是很融洽的。一天我和同事A去见开发商；是他冷访回来的，我和他约好早上8点半在公司出发。这个同事从不迟到，但我等到9点他才出现，穿着一条没有熨过的像刚洗还没有干透的裤子。我问同事A,‘发生什么事儿？’同事A回答: ‘早晨骑车上班（当时大部分同事持自行车上班）时候不小心摔倒，回家整理一下；裤子破了，刚换过赶过来，已经和开发商那边说好了，迟些到没有问题。’我再问: ‘是否需要去检查？还有……你的裤子为什么这么皱？’同事A慢慢坐下；面有难色的对我说:‘我们这些从外地到北京工作的，家里都很艰难，我们（北京中原）在北京又是新公司；佣金收入很不稳定，很快到年关了，总的带点钱回去，我一直都很省，就只有两条裤替换着穿，现在穿的是昨晚刚洗的，刚才胡乱熨了一下还是有点皱，我们还是赶紧去见客户吧，机会难得。’听完这番话我心里一紧，觉得自己真的身在福中不知福，看到同事A坚定的眼神，我匆匆的和他去见客户去了。

在回去的路途上我问他为什么选择在中原工作，明知我们是新公司；奉行的是以佣金为主的报酬制度，还是把他往外闯的这‘赌注’押在中原身上？同事A马上回答：‘房地产是新兴行业，这一行以后前途无限，在北京没有几家有经验的公司。中原有香港背景，最重要是公司愿意和员工真诚沟通和给予非常多机会于我们去发挥。我努力通过这段时间学习，如果公司成长我有的是机会，退一万步说假如公司不行我也可以轻松转到其他公司。在同行里利达行是最大（注1），也是港资公司，但他们管理混乱，而且都是香港人说得算，本土员工很难出头。’我再问：‘公司还是很新，你觉得我们有那些方面可以提升从而帮助你们进步更快？’同事A说：‘我们能从外地来北京念书和工作，都是能吃苦，也自问有点本事的，公司给予我们很大空间，是我们有发挥的机会，但还是要结合外面的经验和本土的优势，公司才能壮大。特别是操作项目方面（注2），应该有香港公司的特色，要有一定的专业度。’

这件事对我有很大的启发，从那天起我发现我的担子很重，有很多家庭；很多年轻人的理想都和公司连在一起，我是不能独善其身的。这些同事的闯劲和向上的动力也深深的感动了我，也给我注入无限的信心，使我对北京公司的前途更有把握。最重要的是提醒了我，要经常关顾同事，了解他们的想法和生活，这样才真的能体现公司倡导的团体精神，而且同事的意见才能更真实的反映出来，做领导的千万不要沦落至给人‘何不食肉糜’的印象！

注1：利达行是当年1993－96北京最大规模的代理行，高峰期有超过300员工；而同期北京中原只有20个员工

注2：当年我们基本上只有项目代理业务，在操作方面分工远没有现在精细。策划何销售分工是95年实行，也是当时市场上比较超前的分工方法了。

很荣幸接受上海同事邀请我给你们的 ‘人力资源管理经验分享’ 栏目提供文章, 和大家分享我在这方面的一些经验和想法.

中国的经济正高速发展, 各行业都为如何选择人材; 培养人材和留住人材而大伤脑筋, 尤其是和房地产有关的行业问题更是突出. 一般而言, 一家公司的管理平台能够提供以下3大元素才能吸引和留住人材:

1.       合理的; 透明的; 有竞争力的报酬制度

2.       员工在工作上得到满足感; 特别体现在他们的参与和价值的体现

3.       有条件让员工把工作发展成他的事业.

中原的管理文化和平台基本上涵盖了上述3大元素. 我们的 ‘和员工分享成果’ 的报酬制度; ‘无为而治’的管理文化, 让员工可以当家作主, 鼓励同事反映意见, 公司在制定政策时用 ‘从下而上’ 和协商作为基础. 在用人策略上我们容许员工犯错, 用人为贤, 不会随意 ‘见一个爱一个’ – 随便更换或调派同事, 使得员工有时间和空间在公司发展他们的事业. 以上一系列的中原管理机因相信大家早已身同感受和耳熟能详, 也使我们在过去10多年培养和留住很多精英, 也是我们能够在香港以及国内取得成功并做到市场领导者的重要因素. 但现在的中原在国内已经发展到一个颇大的规模, 在一些一线城市的大业务部门也开始出现空间不足的情况, 类似情况相信也会陆续在经历完高速发展的二线分行出现, 而行业发展越来越成熟; 竞争对手越来越多, 我们如何面对激烈的人材争夺战?

这个绝对不只是人力资源部独自面对的问题, 并不是增加招聘渠道, 调整考评和报酬机制就能解决, 而是关系到公司发展策略. 房地产服务业发展和分工越来越精细化, 要领导市场, 不论是在原有业务的创新或新业务的尝试和挖掘都是必须的. ‘不进则退’ 绝对是我们这个行业不变的定律. 我们应该利用中原的优良基因和多年经验的沉淀, 去鼓励和推行业务的创新, 以维持我们在市场的领导地位. 对于创新, 中原一直容许员工犯错也愿意接受基层员工的意见, 这些都是业务创新的基本条件: 如果做实验失败要人头落地相信谁都不敢做了. 而且中原也会尊重创新者的 ‘知识产权’ 只要你愿意承担并成功开发, 这片 ‘领土’便属于你, 公司会和你分享成功开发的成果. 但所有制度都有它的不足之处, 我们的整个报酬制度是以 ‘多劳多得’ 的精神为核心, 这种制度的优点是马上可以分享成果,但缺点是会令员工变得短视, 相对看重眼前利益. 此外, 我们的一些传统业务例如一手和二手代理已经历多年的发展, 好处是有一套较固定而成功的模式, 不好之处是大家会容易安于现状, 创新的动力受制约. 但同时其它公司为了打败我们这个领导者他们会作出不同的创新和尝试, 我们要维持一个 ‘面’ 的成功; 但不同的竞争对手会从不同的 ‘点’ 来挑战我们, 假如我们在某些 ‘点’ 的竞争优势下降, 我们就很可能陷入人材流失的恶性循环了.

中原从92年在上海开展业务到现在已经有15年的时间, 期间无论业务和收入都在高速增长, 除了是各兄弟姐妹的努力外市场也是一个重要元素. 在未来的日子里能否继续高速发展就要看我们的创新和拓展能力, 公司是愿意作出新尝试, 但动力一定来源于大家. 中原在中国还有很长的路要走, 我们还有很多需要探索和改进的地方, 希望大家居安思危, 只有我们不断进步, 才能保有和吸引人材 – 良禽择木而栖; 这是永恒不便的人材选择工作的心态.

备注：这篇文章曾经在8月刊登在上海中原的内部刊物。

最近几年股票和楼市热爆，做就了许多一夜暴富的故事。其实很多现在已经发展起来的国家和地区也经历过这个阶段，像70－80年代的日本，80－90年代的香港和台湾等，相信大家在看这个年代的港片或电视剧都会有所体会。财富一下子来得容易，是因为市场的高端消费首先会不理性的奋涨起来，就像近年国内宾利汽车都要排着队购买，真的是 ‘只有买贵；不会买错’。这种风气持久了会对社会风气产生影响，‘笑贫不笑娼’；‘拜金主义’等变成主流的意识形态，特别是在国内这个贫富悬殊的国家，这种意识形态虽然正面的看会激发大家的奋斗心，但更多的是做成社会分化，产生非常多的社会问题。

其实，把这个问题微缩来看，这种现象天天也会发生在我们身边的朋友身上，甚至在你和我身上。中原营业体系的报酬是‘开放式’的，你有本事或市场好的时候是有机会变成打工皇帝，甚至比很多公司的老板都要赚的多。97年的香港楼市大旺，当时曾经有一线的销售同事开发拉利上班，天天鱼翅捞饭。当然这种日子不会太长久，一些过渡挥霍和投机的同事在高潮过后变得负债累累，连带事业也拖垮了。

我们的报酬以佣金收入为主，这样注定收入的落差非常大，同时在市道火爆的时候我们的收入更是社会所‘眼红’的。我在这个行业17年见过不少大起大落的个案，可以给大家一个忠告：时刻保持头脑清醒；并要有关心身边朋友和社会的心和行动。头脑清醒是要清楚了解现状，还有清晰的理财概念，并非建议大家什么投资都不做或在消费方面过渡严格控制。简单来说要订立一条‘生命线’：每一个月固定的开销；如房租（或按揭贷款）和其他生活必须开销，在有一定积累后才开始有较大风险的投资或奢侈消费（如买车，珠宝手表等），这个积累起码是半年（进取型）到12个月（正常）上述所说的‘生命线’的总和；而且生命线占月平均收入（以过去12个月和未来12个月预计收入的平均数）不超过50％。这样长期下去你会有一定的储蓄（生命线以外的收入——投资和消费）；也有一定的抗通胀能力，也有一个尺度让你去买‘心头好’。这些简单的建议可能对后勤的同事特别是财务的同事觉得非常简单，但对很多前线的业务同事却不是容易遵守的原则。他们在前线拼搏，竞争非常激烈，心态很容易浮躁，导致很多在前文所说的行为出现。所以我第二个建议是要多关心你周遭的人和事，你付出真心去关心朋友和社会的弱势社群，你就不会沉醉于物质主义，也不会把‘￥’看成你唯一的人生目标。 同时如果我们所有的同事都有这颗心，我们企业的社会使命就会自然形成，也就会慢慢改变外界对我们这个行业视为‘拜金主义’表表者的观了。

延续上一篇关于金庸武功的白日梦……

6. 洪七公的肚皮

我想学到的不是他的打狗棒法和降龙十八掌，而是他的“肚皮”。 他全国到处乱吃又蜈蚣（华山上的）又毒蛇的，怎么都没事,，可怜我到了重庆成都只要尝到一丁点辣，肚子就受不了，肯定有好几天和厕所“谈恋爱”。

7. 韦小宝的嘴巴

金庸小说里韦小宝的谈判技巧肯定是一绝，看他谈判尼布楚条约，大把大把土地的拿。他脸皮够厚，懂得抓住时机向对方的痛脚施以致命一击， 而且最重要他懂得有来有往，“花花轿子人抬人”。有了他的谈判技巧什么万科、首开等等公司的独家合约手到拿来。

8. 一登大师的耐心

杨过也只是等了小龙女十八年还是跳下去，一等大师用了一辈子化解年轻时和老顽童、瑛姑和裘千仞的恩怨，到临死前终于全部了断.。我们在引导和教育员工，特别是能力较强或较弱员工经常因为“麻烦”而轻易言放弃。一登大师对人的这种耐心和胸怀，只要学到十分之一，也对我们培养人材有莫大的裨益。

9. 太极拳、太极剑

就如张三丰所说：把招数全忘记，越干净越好。其精髓是把“四两拨千斤”应用到拳脚刀剑上， 凭创意自然把武功挥洒自如。独孤九剑也是一样的。这种不拘泥，讲求创意和中原的管理精神吻合，在武功中也是最高境界。但可怕的是我发现我的记忆力不如以前，真的什么都忘的一干二净……

10. 黯然销魂掌

这是金庸小说里我最喜欢的武功，化悲情为最大力量。人往往在最伤心、最绝望时候能把潜能发挥的淋漓尽致。这是我最心有体会的武功。

《胡思乱想– 金庸武功篇》到此结束.。能把以上（包括第一篇）武功融会贯通，你一定能在代理界大放异彩，成为不朽的传奇人物!   >_<

这个一直是北京的热门话题， 最近也有不少香港记者问我对北京奥运后楼市的看法。 以下是我认为过去3年北京房价上涨的主要原因：

1、 831土地改革

从3年前831土地政策出台后北京的点交易逐步规范， 但代价是土地供应因此而减少， 是过去3年房价上涨的导火线

2、 资金充裕，负利率，缺乏投资渠道

这一点不用多说，大家都听得耳朵发麻了....

3、 宏观调控

政策方向是好的，但由于过多行政干预手段， 导致在执行过程把有效供应降低，特别是资金喜欢进入的商品房市场。 而过多花样的税和费，在卖方市场和资金泛滥情况下， 基本上都转嫁到买房身上，结果是每一次宏调都成为房价上涨的动力。

4、首都效应

这几年经济高速发展， 北方各大城市都有许多人富起来。由于北京可以说是北方独一无二的大都会，名牌高校林立， 这些有钱人都喜欢在北京买房， 一方面给小孩将来在北京念书使用，另一方面这也是储蓄性买房行为。 在个别投资性或地段好的项目外地人占40%以上也都不是新闻。

5、奥运概念

个人认为奥运使得过去6年北京的基建，交通网络等得到改善，但不见得因为奥运多了人买房，起码亚奥地区和其它地区的房价并没有拉开，也不见得投资者和投机者大量吸纳这地区的房子。

以前在其它奥运城市曾经出现 ‘奥运后遗症’ – 房价在奥运后显著下跌。 这是因为奥运在当地做成一定程度的经济泡沫，和奥运相关的产业支持着这些城市奥运前的繁荣。 一旦奥运结束这些城市的经济就像泄气的皮球一样， 在这个经济条件下房地产价格下跌是必然的。但奥运对北京的经济拉动只是其中一个元素， 而且过去房价的上涨如上文所说是各方因素组成， 而其中有不少是全国性共同问题。 08后北京对北京房地产市场影响最大的不是房价， 而是个别片区的租金， 特别是奥运相关产业密集的片区， 这些地区的租金是和奥运产业挂钩的， 奥运后这些物业的空置率会上升，对租金下调会产生压力。

最近太多事缠绕头脑有点麻木， 通常我会胡思乱想发 ‘白日梦’ 让自己放松， 我很喜欢金庸的武打小说， 以下是我的金庸小说白日梦篇: 如果我学会以下武功……

1、  六脉神剑:

学会它， 我和开发商(特别是山东的)喝酒就像段誉对乔峰一样， 把酒从手指逼出来， 那我就不怕他们可以狂喝了。

2、桃谷六仙+黄蓉:

   桃谷六仙最厉害的不是武功而是六张嘴巴， 武功道行再高都被他们喷晕。 黄蓉最厉害的不是她的厨艺而是她的心计。 我有他们六人合一的厉害嘴巴肯 + 黄蓉的闪电般速度的思考能力，定能把天下发展商全搞定。

3.       周伯通