自10月22日中央新政出台已经有三周了，各地政府以及银行的反应相对滞后。除了农业银行、交通银行、光大银行出台了较为粗线条的房贷细则外，其他银行都还在观望中，而政府的细则更是迟迟未出台。据近段时间对市场反馈了解到，新策出台后，虽然看楼量有一定上升，但成交量依然低迷，由于各界预期将会继续降息，楼价还有下滑空间，市场观望气氛更加浓烈。政府救市的初衷到底为何？二手楼市将如何发展？银行以及业内各方又将如何应对？

 

救楼市从而救经济救量不救价

美国次贷危机引发漫延至全球的金融海啸，使得中国整个经济的大方向有所调整，特别是针对房地产行业，由以前的抑制过快增长转变成防止增速减缓。房地产涉及了众多相关行业都是实体经济而非金融经济，如果这些实体经济受到影响，那整个国民经济就会下降。因此，国家采取了通过救房地产市场的方式去救整个中国的经济，才有10月22日中央新政的出台。

 

从新政内容来看，可以肯定政府的“救市”并不是救楼价，而是救成交量。无论楼价高低，如果没有人购买、转换，也就不会产生经济效益。目前的楼市无论一手还是二手的成交量都非常惨淡，房地产行业放缓了开发的步伐，相关行业的发展亦相应停滞。所以政府要做的就是把房地产的成交量拉动，才成带动与房地产相关行业的一并发展，才能保证GDP的持续增长。而市民的工资短期内不可能有大幅度地增长，要拉动内需就只能让楼价下降。基于此，预计楼价还将继续下降，而成交量会有所上升。

 

新政主要针对一手二手将受到影响

但是新政内容更多的是指向一手市场的成交量，在10月22日的新政中，并没有对二手房市场利好的政策。唯有对“改善型普通自住房”的房贷优惠有可能促进二手市场的成交，但是目前对“改善型普通自住房”的定义并不清晰。

 

究竟哪些政策可能刺激二手市场的成交呢？二手交易中投资、投机的营业税和二套房贷利率上调是制约二手市场成交的主要因素。因此，如果营业税由“五年以下征收5.5%”的时限能调整得更少，或者采取按年限阶梯式征收税率，以及下调二套房贷利率，或将会促进二手交易。二手市场的交易主要是物业的流通，目前的新政可以理解为是扩大消化量，但是消化了不拿出来流通对二手是没有帮助的。

 

在这场“救市”风暴中，二手楼市将会有怎样的发展呢？广州的市场投资的氛围并不浓烈，大部分业主都是买来自用的。而这部分业主都比较有经济实力，在目前楼价整体呈下滑趋势的环境下，并不喜欢割肉离场，所以二手楼价高企，出现一二手价格倒挂的情况。而只有当开发商降价到位，一手成交量大幅度上涨的时候，部分二手业主才会被迫放价。业主的收益无非就是价格差和租金回报率，而当一手大量成交导致市场上拥有物业的人越来越多，租房的人越来越少，二手物业的租金回报率就会大大降低。

 

银行将乐意配合救市政策

银行在救市中应该采取积极及谨慎的态度。个人房贷对银行来说是最优质的资产，甚至优于开发贷。因为还不起钱的开发商会有，但是还不起钱的个人却很少，受中国的传统文化的影响，大多数人会想尽一切办法为自己的安身之所而奋斗。要度过目前的金融风暴，银行只能靠优质资产来支撑，从这个意义上来说银行时乐意配合救市政策的。

 

但由于金融海啸首当其冲的就是金融行业，而其诱因就是银行对资产的监管不严。所以目前银行也将对个人贷款的审批更加谨慎。目前，商业银行在制定房贷细则时大多将重点放在“首次+普通+自住”方面，但因为“改善型普通自住房”的概念太过宽泛，监管部门担心这将对控制高档房的信贷不利。所以，大多数商业银行在出台房贷细则方面还持观望态度。

 

短期内救信心为主成交量受影响不大

新政引发的更浓烈的观望期是预期未来楼价有下滑空间，根据中原的研究数据，目前的成交量确实还未见起色。但新政出来以后，经中原地产研究部到部分楼盘销售现场了解，看楼量有明显增加。救市新政在短期内可以理解为救信心，希望能盘活这个市场，使更多的人有信心入市。从看盘人数增多这个情况来看，政府救信心的目的已经达到了。但不少购房者认为房价还会下跌，或者继续观望政府还会出台哪些优惠政策，目前广州楼价从去年10月的11574元/平方米回落至今年9月的8244元/平方米，楼价回落只是将疯狂上涨的楼价回调到相对合理的水平，但均价并不具代表性，实际降幅还要看不同的区域和路段。

 

中介行业开源节流度寒冬

面临如此被动的市场环境下，开源节流是目前中介行内的主要对策，纵观各个行家，都在明里或暗里裁员缩铺。广州中原的裁员缩铺还未停止，目前分行数量一百二三十间，未来数量将下降。除节流外，更需积极应对市场的变化，提高成交能力，正所谓“市静我更劲”。广州中原的各级管理层积极响应集团主席施永青提出了“行前一步”的要求，主管、高经亲身参与每宗交易，区经、总监不只是把控全局运筹帷幄，更亲临一线坐阵指挥，绝不轻易放过任何一宗交易。

 

目前的行业状况是整个客观经济环境造成的，但是能够经历这样一个调整期最后能生存下来的，相信以后一定会是行业内的翘楚。现在更加需要专业的从业人员，在市场萎缩的时候，会淘汰掉许多经营不善的公司，中原一向经营稳健，在这样的环境下正是我们占领市场，提高市场占有率的好时机。

 

修改自2008-11-11搜房网