11月6号下午，广州市房地产交易登记中心主持拍卖了两块“靓地”，其中一块是位于天河区珠江新城D1-2商务地块，主持人表示“这也许是珠江新城出让的最后一块地”，最后由深圳市深融投资有限公司以2.34亿元成交。成交楼面地价为7693元/平方米，但比去年珠江新城商务用地地王11912元/平方米地价，已经打了6.5折。究竟珠江新城“最后一块”出让地块前景如何呢？我们先了解一下这块地的基本资料——

 

珠江新城D1-2地块基本资料

 

这个项目位于珠江新城中部，猎德路与黄埔大道交汇处，与富力盈泰广场相邻。地块西部为猎德村，东部为社区中心以及富力盈泰广场，北面为黄埔大道，南面为一住宅性质的空地。

 

珠江新城是广州的CBD区域，项目所处的地位即有优势又有劣势，优势方面：处于珠江新城北部边缘，紧邻黄埔大道以及新光快线，邻近华南快速干线，交通网络成熟，可直达全市各区；虽然地块所处区域非珠江新城商务集中区，但邻近商业地块已建成及投入使用，已形成一定的商务氛围，有利于项目的开发；项目紧邻黄埔大道，可享受对面天河东的成熟生活配套，较珠江新城中部写字楼具有更多的配套优势。

 

劣势方面：地块西面为猎德村，对项目的形象、景观及升值潜力有一定的负面影响；南面为珠江新城的住宅区，商务气氛不及西部中轴线沿线浓厚，对项目定位、出租率、租金等有影响；珠江新城生活配套仍在成熟中，虽然可享受天河东路的配套，但距离较远。

 

让我们再看看周边的竞争项目，周边竞争的写字楼一手有富力盈泰广场，目前价格在25000元/平方米，二手有勤建大厦，价格在18000元/平方米，租金在90元/平方米/月，富力盈隆大厦24000元/平方米/，租金在110元/平方米/月。

 

地块开发前景分析

按照项目的周边写字楼的开发特征来看，预计开发商会将顺应珠江新城写字楼需求特点，将项目建成甲级或准甲级写字楼，预计楼高在15-20层。但为了弥补项目所处地段商务气氛相对不足的缺点，自身需营造具有特色的配套或设施配备来吸引市场关注。户型设计方面，近年小户型面积办公单位因可灵活组合，总价相对低，受到市场的追捧，预计开发商亦将采用此方案，以小面积单位为主力产品推出市场。同时珠江新城商务公寓需求旺盛，成交活跃，开发商亦有可能为了避开珠江新城大量写字楼上市的局面，而改为以商务公寓的形式推出市场，以投资客为目标客户。至于价格定位方面，预计楼盘的价格层次将以景观、户型和楼层等因素区别开来。

 

项目落成对二手写字楼项目的影响

2009-2010年是珠江新城写字楼的供应高峰期，大量写字楼的推出将令到区内竞争加剧，项目落成后将可能面对大量的写字楼供应，以及较高的写字楼空置率。

 

中原地产研究人士表示：受项目影响的二手写字楼主要是黄埔大道沿线的项目写字楼项目，又对珠江新城内的二手准甲级写字楼影响最明显。目前勤建大厦二手售价18000元/平方米，富力盈隆大厦24000元/平方米，与珠江新城内一手写字楼的售价差不多。

 

因此，决定该项目对二手写字楼的影响程度，主要还是取决于项目正式推出市场时及珠江新城写字楼的供应量。若珠江新城写字楼供应少，市场需求大，一手价格高开，与二手形成差距，则对二手影响有限；反之则会对二手市场产生直接的竞争。